不動産賃貸業をしていると、家賃を滞納する、夜中でもご近所の迷惑を顧みることなく騒ぎたてる、知らないうちに第三者に転貸をしているといった賃借人もなかにはいることかと思います。
このような賃借人に対しては、場合によっては賃貸借契約を解除して土地や建物の明渡しを求めることができます。

しかしながら、御社の側で賃貸借契約を解除するとの書面を送付し、土地や建物を明け渡すよう求めても素直に応じる賃借人はほとんどいないと思います。
近時、このように任意の明渡しに応じない賃借人に対し、部屋の鍵を交換することで事実上明渡しを実現しようとする賃貸人がいるのですが、このような措置を講じることは例え賃貸借契約書に特約があっても違法です。
このような措置を講じれば、不法行為として損害賠償請求の対象となります。
日本の法制度は自力救済禁止の原則を採用しているので、法律上認められた権利であっても実力行使により実現することは原則として認められていません。

もし、御社が、任意に明渡しに応じない賃借人に対し、土地や建物の明渡しを求めるのであれば、裁判を提起し、勝訴判決を得たうえで強制執行をする必要があります。

現在の日本の法律、判例は、賃借人（特に建物所有目的の土地や建物の賃借人）を厚く保護しています。
そのため、対応の仕方次第では、不法行為として損害賠償請求がなされたりする可能性もあります。
のちのちのトラブルの発生を防止するためにも、実際に行動を起こす前に一度弁護士にご相談されることをお勧めします。

新たに賃貸借契約の締結を考えている業者の方へ

半年以上賃料が未払いであれば、特別な事情がない限り、御社と賃借人との間の賃貸借契約における信頼関係は既に破壊されているものと考えられます。
そこで、御社としては、賃借人に対し、賃貸借契約を解除し、部屋を明け渡すよう求めることができます。
併せて、未払賃料及び明渡しまでの賃料相当額の損害金の支払を請求することができます。
もっとも、賃借人からの賃料回収は困難な場合が多いので、連帯保証人に対しても賃料を支払うよう請求すべきです。

任意での明渡しに応じればそれでよいのですが、もし、任意の明渡しに応じない場合は裁判を起こし、勝訴判決を得たうえで強制執行をする必要があります。
なお、部屋の鍵を交換することにより事実上賃借人を追い出す行為は違法行為となります。

 

借地借家法（旧借地法）は、賃貸人に比べ構造的に立場の弱い賃借人を保護するための法律ですが、居住用建物の所有に限定されず、事業用建物の所有にも適用されます。

借地借家法が適用されると、正当な事由がなければ契約の更新が拒絶できなくなるので、半永久的に賃貸をしなければならない可能性もあります。
そこで、事業用借地権の設定が考えられます。
事業用借地権とは、契約の更新がなく、契約上の存続期間の満了によって確定的に契約が終了する定期借地権の１つです。
事業用借地権を設定すれば、契約上の存続期間の満了により確定的に契約が終了するので、御社としても安心して土地を賃貸することができます。
事業用借地権は、１０年以上５０年以下の期間で設定することができます（なお、５０年を超える期間を設定した場合であれば、一般定期借地権を設定することができます。）。
御社の資産の安定した有効利用という観点からすれば、事業用借地権を設定することをお勧めします。